深圳城市擬規定更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，明確法定最低補償標準，按套內面積不少于1：1的比例補償，公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按套內面積1：1或者建筑面積1：1.2的比例進行補償，《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》正在公開征求意見。
現行更新存在法律層級不夠，重拆除重建、輕綜合整治等問題
深圳市人大常委會法工委根據審議意見修改完善，近日形成《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，并于昨日開始征求意見，時間截至8月3日，電子郵箱：fzwyh@szrd.gov.cn。
隨著深圳城市更新的深入推進，一些問題陸續暴露出來，如地方政府規章法律層級不夠，個別物業權利人不簽約導致更新項目推進滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等問題，這些問題已成為制約深圳城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現有的政策規定難以全盤破解，迫切需要用足用好特區立法權，推動城市更新工作向縱深發展。
深圳在城市更新工作中創設了不少行之有效的制度，包括城市更新單元劃定、計劃動態申報、城市更新單元規劃編制、實施主體確認、用地協議出讓等。這些行之有效的制度有必要通過法規的形式進一步實現法定化，提升政策層次和效力。以此，構建由法規、規章、規范性文件和技術規范組成的城市更新制度體系，充分發揮制度的整體效能。
可以說，深圳在全國率先開展了城市更新立法，在傳統舊城改造的基礎上，創新性地開始市場化模式探索，根本目的在于充分發揮政府、業主和開發建設單位等多個方面的積極性，達到合作共贏的目標。
經批準的更新單元計劃
有效期為兩年
《征求意見稿》一是堅持政府引導、市場運作，二是堅持利益共享。深圳城市更新建立了政府、市場、物業權利人三方利益平衡機制，改變了傳統由政府主導土地增值收益分配的格局，從而極大地調動各方積極性，推動城市更新可持續發展。
目前深圳的城市更新規劃計劃體系主要由市城市更新專項規劃、城市更新單元計劃與單元規劃組成。為充分發揮城市更新單元計劃的調控作用，《征求意見稿》對城市更新單元計劃的制定、申報和審批作了明確規定。比如，實現計劃管理全覆蓋。除僅增加不超過現狀建筑面積一定比例的輔助性公用設施或者僅對建筑外立面改造的綜合整治類城市更新項目，以及按照市政府相關規定對合法產業用地容積率調整的情形外，都必須申報城市更新單元計劃。
另外，建立城市更新單元計劃有效期管理機制，經批準的更新單元計劃(不含重點更新單元)，自公告之日起有效期為兩年。有效期內未獲市政府或其授權機構批準的，該更新單元計劃按照公告要求失效。
實施主體明確應當履行的
貢獻用地義務和配建責任
在實踐中，存在城市更新單元規劃所規劃配建的公共配套設施、公共保障住房落實不到位，貢獻用地移交不及時等問題，影響規劃布局的均衡性。為落實一張藍圖干到底，《征求意見稿》規定：一是在前端主抓規劃編制。為做好城市更新單元規劃與更新單元計劃的銜接，由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，報區城市更新部門審查；二是在中端強化項目監管。實施主體簽訂項目實施監管協議時，需再次明確應當履行的貢獻用地義務和配建責任，以及公共設施的相應接收部門；三是在后端保障規劃落實。實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交貢獻用地后，再申請辦理用地審批手續，未按照規劃要求完成公共配套設施、創新型產業用房、公共租賃住房、安居型商品房和人才住房配建的，不予規劃驗收。
實施市場主體發生改變
應重新征集權利人更新意愿
市場主體是深圳城市更新的重要依靠力量，市場主體的選擇對于城市更新項目能否順利實施至關重要。為進一步規范市場秩序，《征求意見稿》對市場主體做了系列規定。規定市場主體必須具有房地產咨詢服務、開發資質；要求公開選擇市場主體，并進一步細化市場主體的選定標準和方式，要求采用公開、公平、公正的方式確定市場主體，選定的市場主體應當與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信用；對市場主體變更程序進行規范，在更新項目實施過程中，市場主體發生改變的，應當重新征集物業權利人的更新意愿，并報區更新主管部門備案。
歷史違建等搬遷補償標準
按房屋征收相關規定確定
為進一步保護城市更新雙方當事人的權益，合理引導市場預期，《征求意見稿》規定城市更新搬遷安置補償采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。歷史違建以及舊工業區、舊商業辦公區合法建筑的搬遷補償標準按照深圳房屋征收相關規定確定；對于房屋征收沒有規定的其他情形，搬遷補償標準由市場主體與權利主體自行協商確定。
同時為做好與違法建筑處理、土地整備、房屋征收等相關政策的統籌銜接，《征求意見稿》明確法定最低補償標準，規定舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1：1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照深圳房屋征收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1：1或者建筑面積1：1.2的比例進行補償。
焦點
個別物業權利人不簽約導致更新項目推進滯緩怎么辦？
《征求意見稿》提出
“個別征收+行政訴訟”的處置方案
無論是政府組織還是市場化的城市更新，都難以完全避免個別物業權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協議的問題。經反復研究論證，《征求意見稿》提出了“個別征收+行政訴訟”的處置方案，由市、區政府對個別未簽約業主的物業實施征收和補償。主要理由是：城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境。
同時，深圳的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等方面的要求，以實現城市更新改造的商業利益和公共利益的有機結合，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》明確了按照套內面積1：1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。物業權利人對征收決定有異議的，可以向人民法院提起行政訴訟。
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